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【国际视野】德国的养老模式及住房养老措施

2017-04-18 09:25   中国社会工作杂志 投搞 打印 收藏

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西欧国家普遍比我国更早地面临了老龄化带来的各种难题和困境,各国都在积极探索有效的养老模式以应对老龄化问题,较早就开始制定和实施相应的对策与解决方案。

西欧国家普遍比我国更早地面临了老龄化带来的各种难题和困境,各国都在积极探索有效的养老模式以应对老龄化问题,较早就开始制定和实施相应的对策与解决方案。尤其是德国,在解决养老住房问题方面积累了丰富的经验。

德国的养老模式

根据德国联邦政府统计局2013年统计,2011年底德国总人口为8184万人。其中,60岁以上老年人口数量为2178万人,占总人口比例26.6%。德国老年人生活模式大致分为三种:居家养老,即居住在家中,生活能够自理,不需要护理;社区养老,即居住在家中,生活部分自理,但需接受移动护理服务或由家人护理;机构养老,即入住养老院/护理院,接受护理或康复治疗。

随着年龄增长、疾病因素,逐步出现护理需求,德国大部分老年人会选择继续居住在家中,由家人或专业护理机构提供流动性护理服务。只有在健康状况不得已的情况下才会入住养老机构。另有一部分经济情况优越的健康老年人,较早入住高级养老公寓,享受舒适的居住环境和优质服务。但总的来说,绝大部分老人,除去身体条件不允许的,不得已住进养老机构外,还是更倾向于居住在老年公寓、养老社区一类的生活住宅区,这为养老地产的发展提供了有利的条件。

针对上述三种养老方式,德国养老设施的建设也主要包括三方面,分别是:住宅适老化建设、社区护理系统建设、养老机构(养老院/护理院)建设。

在住宅适老化建设方面,德国执行的是新建住宅强制性无障碍设计要求,鼓励设计、建造多代居。随着老年人口比例的增长,德国养老设施需求增长突出,预计到2030年德国需要新增护理设施床位39万张。虽然德国拥有较完整的养老体系、一流的护理和医疗服务,但这一切都非常昂贵,如何支付这些巨大开销自然也是很现实的问题。不过,德国是世界上最早建立养老保险制度的国家,又在世界上最早建立了护理保险制度,成为各国研究、借鉴的样板。德国养老制度从社会整体来说主要依靠三大保险支撑:即养老保险、医疗保险、护理保险。这三种保险都是法定保险,原则上所有就业人员都需缴纳。缴纳保费的额度根据工资收入提取一定比例,虽然每个人缴纳保费的绝对数额可以相差很大,但获得的医疗服务和护理服务水平是一样的。

与此同时,德国在实施护理法之后,护理行业就业人数和培训水平有较大提升。2010年德国养老院护理工作人员有62.1万人,在流动护理服务机构就业的人数为27万人,二者合计接近德国汽车工业就业人口总数。德国的住房养老措施

德国的住房养老措施

降低自住养老者的购房成本

政府通过税收手段,加大房地产投机炒作的成本,压缩炒房者“低买高卖”的利润空间,降低自住养老者的购房成本。

在德国,自有自用的住宅不需要缴纳不动产税,只需要缴纳宅基地土地税。但用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%到1.5%的不动产税,房屋买卖还要缴纳3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利,还要缴纳15%的差价盈利税。从2009年1月1日起,对投资者的房租收入征收25%的所得税。重重的税收限制大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间,同时也抑制了德国人投资买房的需求,为养老者购房降低了门槛。

为养老者购房提供便利

由于第二次世界大战后各方面百废待兴,当时政府拿不出较多的钱用于住房,因而推行了德国特有的住房金融模式和房贷固定利率机制。住房金融制度为稳定房价提供了制度保障。

对于养老购房,德国实行独特的“先存后贷”合同储蓄模式。这约占房贷总额一半左右,另外30%的住房贷款来自商业贷款,其余则来自家庭储蓄。德国所有房贷都实行固定利率制,储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变,抵押贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期,几乎可以抗衡任何金融市场的波动,对房贷市场起着稳定作用。

国家对建房储蓄体系给予大力支持,国家对参加住房储蓄者给予奖励,对建房、购房者在缴纳个人所得税问题上采取优惠政策,同时企业给予雇员储蓄津贴。有效的奖励刺激,使个人拥有住房的比例逐年上升。

对购建住房者给予补助

德国政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴,保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力,约86%的德国人可以享有不同额度的购房补贴和租金补贴。由于房租近些年来已经提高不少,取暖费用也明显上涨,随之对原有的住房补贴标准进行调整。

赚取房价、房租暴利视为犯罪并予以严惩

德国法律规定,对于房价、房租超高乃至暴利者,地产商和房东甚至要承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%为“超高房价”,根据德国《经济犯罪法》就已经构成了违法行为。购房者可以向法院起诉,如果房价不立即降到合理范围内,出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过50%则为“房价暴利”,这已经触犯《刑法》构成犯罪,出售者将受到更高罚款,甚至最高被判处三年徒刑。

通常人们寻找租房时要借助中介商,在德国则不必担心“挨宰”,因为有《住房中介法》。这项法律规定,如果中介商任意提高佣金,一经发现,将被处以高达2.5万欧元的罚金。由于租房有充分的保障,不少人非常愿意租房,而不愿意购房。对中国养老地产的启示

对中国养老产地的启示

目前,中国也有很多企业在试水进军养老服务业,这个行业注定是一个短期难营利、长期可看好的行业。在德国,养老院运营基本是以出租物业加购买服务的形式为主,几乎没有大规模养老地产投资项目的开发。主要原因是德国人口总数基本稳定,住房市场没有大量新增需求。健康老年人更倾向于居住在熟悉的城市与社区之中,新开发的养老住宅产品多以多代居的形式,使老人轻度护理需求能够通过社区和流动护理服务得到满足。

但是,中国的经济水平与德国还有一些差距,养老设施建设较为滞后。不能简单照搬德国经验。特别是在养老院设施水平上目前还有差距。德国养老院以单间为主,且单床建筑面积较大。中国需要根据项目定位特点确定相应的面积指标。德国整体经济发展趋于放缓,但养老产业方面投资却很活跃、收益也良好。中国未来中高收入老龄人群在居住和护理需求方面有较大市场空间,养老居住社区,还包括社区公共部分无障碍设计,适合老人体力和精神需求的环境设施建设,既有住宅的无障碍、适老化改造等,如果能够准确把握客户需求,深入细致研究、开发相应产品和服务,养老产业一定会有长期稳定回报。

在社区护理系统建设方面,德国的社区护理服务系统主要由专业机构提供,大型医疗保险机构提供监督和质量保障,患者共享服务网点和急救站。而养老院设施建设和运营则由慈善机构、民间组织和政府共同承担,均衡合理规划布局。同时,德国60岁以上人口中接受养老护理服务目前接近10%。对比中国的情况,中国实际需要护理的老年人口比例可能明显高于德国。中国面临巨大的老龄人口数量和巨大的护理需求,必须制定相应的政策和经济措施,包括利用保险金融等工具,鼓励民间企业、资本进入护理服务行业。

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  • 责编:张燕

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