西欧国家普遍比我国更早地面临了老龄化带来的各种难题和困境，各国都在积极探索有效的养老模式以应对老龄化问题，较早就开始制定和实施相应的对策与解决方案。尤其是德国，在解决养老住房问题方面积累了丰富的经验。

德国的养老模式

根据德国联邦政府统计局2013年统计，2011年底德国总人口为8184万人。其中，60岁以上老年人口数量为2178万人，占总人口比例26.6%。德国老年人生活模式大致分为三种：居家养老，即居住在家中，生活能够自理，不需要护理；社区养老，即居住在家中，生活部分自理，但需接受移动护理服务或由家人护理；机构养老，即入住养老院/护理院，接受护理或康复治疗。

随着年龄增长、疾病因素，逐步出现护理需求，德国大部分老年人会选择继续居住在家中，由家人或专业护理机构提供流动性护理服务。只有在健康状况不得已的情况下才会入住养老机构。另有一部分经济情况优越的健康老年人，较早入住高级养老公寓，享受舒适的居住环境和优质服务。但总的来说，绝大部分老人，除去身体条件不允许的，不得已住进养老机构外，还是更倾向于居住在老年公寓、养老社区一类的生活住宅区，这为养老地产的发展提供了有利的条件。

针对上述三种养老方式，德国养老设施的建设也主要包括三方面，分别是：住宅适老化建设、社区护理系统建设、养老机构（养老院/护理院）建设。

在住宅适老化建设方面，德国执行的是新建住宅强制性无障碍设计要求，鼓励设计、建造多代居。随着老年人口比例的增长，德国养老设施需求增长突出，预计到2030年德国需要新增护理设施床位39万张。虽然德国拥有较完整的养老体系、一流的护理和医疗服务，但这一切都非常昂贵，如何支付这些巨大开销自然也是很现实的问题。不过，德国是世界上最早建立养老保险制度的国家，又在世界上最早建立了护理保险制度，成为各国研究、借鉴的样板。德国养老制度从社会整体来说主要依靠三大保险支撑：即养老保险、医疗保险、护理保险。这三种保险都是法定保险，原则上所有就业人员都需缴纳。缴纳保费的额度根据工资收入提取一定比例，虽然每个人缴纳保费的绝对数额可以相差很大，但获得的医疗服务和护理服务水平是一样的。

与此同时，德国在实施护理法之后，护理行业就业人数和培训水平有较大提升。2010年德国养老院护理工作人员有62.1万人，在流动护理服务机构就业的人数为27万人，二者合计接近德国汽车工业就业人口总数。德国的住房养老措施

德国的住房养老措施

降低自住养老者的购房成本

政府通过税收手段，加大房地产投机炒作的成本，压缩炒房者“低买高卖”的利润空间，降低自住养老者的购房成本。

在德国，自有自用的住宅不需要缴纳不动产税，只需要缴纳宅基地土地税。但用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%到1.5%的不动产税，房屋买卖还要缴纳3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要缴纳15%的差价盈利税。从2009年1月1日起，对投资者的房租收入征收25%的所得税。重重的税收限制大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间，同时也抑制了德国人投资买房的需求，为养老者购房降低了门槛。

为养老者购房提供便利

由于第二次世界大战后各方面百废待兴，当时政府拿不出较多的钱用于住房，因而推行了德国特有的住房金融模式和房贷固定利率机制。住房金融制度为稳定房价提供了制度保障。

对于养老购房，德国实行独特的“先存后贷”合同储蓄模式。这约占房贷总额一半左右，另外30%的住房贷款来自商业贷款，其余则来自家庭储蓄。德国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，抵押贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定作用。

国家对建房储蓄体系给予大力支持，国家对参加住房储蓄者给予奖励，对建房、购房者在缴纳个人所得税问题上采取优惠政策，同时企业给予雇员储蓄津贴。有效的奖励刺激，使个人拥有住房的比例逐年上升。

对购建住房者给予补助

德国政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力，约86%的德国人可以享有不同额度的购房补贴和租金补贴。由于房租近些年来已经提高不少，取暖费用也明显上涨，随之对原有的住房补贴标准进行调整。

赚取房价、房租暴利视为犯罪并予以严惩

德国法律规定，对于房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东甚至要承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%为“超高房价”，根据德国《经济犯罪法》就已经构成了违法行为。购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过50%则为“房价暴利”，这已经触犯《刑法》构成犯罪，出售者将受到更高罚款，甚至最高被判处三年徒刑。

通常人们寻找租房时要借助中介商，在德国则不必担心“挨宰”，因为有《住房中介法》。这项法律规定，如果中介商任意提高佣金，一经发现，将被处以高达2.5万欧元的罚金。由于租房有充分的保障，不少人非常愿意租房，而不愿意购房。对中国养老地产的启示

对中国养老产地的启示

目前，中国也有很多企业在试水进军养老服务业，这个行业注定是一个短期难营利、长期可看好的行业。在德国，养老院运营基本是以出租物业加购买服务的形式为主，几乎没有大规模养老地产投资项目的开发。主要原因是德国人口总数基本稳定，住房市场没有大量新增需求。健康老年人更倾向于居住在熟悉的城市与社区之中，新开发的养老住宅产品多以多代居的形式，使老人轻度护理需求能够通过社区和流动护理服务得到满足。

但是，中国的经济水平与德国还有一些差距，养老设施建设较为滞后。不能简单照搬德国经验。特别是在养老院设施水平上目前还有差距。德国养老院以单间为主，且单床建筑面积较大。中国需要根据项目定位特点确定相应的面积指标。德国整体经济发展趋于放缓，但养老产业方面投资却很活跃、收益也良好。中国未来中高收入老龄人群在居住和护理需求方面有较大市场空间，养老居住社区，还包括社区公共部分无障碍设计，适合老人体力和精神需求的环境设施建设，既有住宅的无障碍、适老化改造等，如果能够准确把握客户需求，深入细致研究、开发相应产品和服务，养老产业一定会有长期稳定回报。

在社区护理系统建设方面，德国的社区护理服务系统主要由专业机构提供，大型医疗保险机构提供监督和质量保障，患者共享服务网点和急救站。而养老院设施建设和运营则由慈善机构、民间组织和政府共同承担，均衡合理规划布局。同时，德国60岁以上人口中接受养老护理服务目前接近10%。对比中国的情况，中国实际需要护理的老年人口比例可能明显高于德国。中国面临巨大的老龄人口数量和巨大的护理需求，必须制定相应的政策和经济措施，包括利用保险金融等工具，鼓励民间企业、资本进入护理服务行业。